司法拍卖处置不动产税费问题及相关建议

当前，我国司法拍卖处置不动产规模已达到较高水平，日益引起人们的关注。因司法环节的特点，其中涉及的税费问题存在相当大的争议。

1现行司法拍卖处置不动产政策执行中存在的主要问题

从以上分析看，尽管业内对司法拍卖处置不动产税费问题存在各类争议，但政策要求已比较明确，具体执行中的做法也趋同。但在现行政策体系下，司法拍卖处置不动产税费处理仍存在以下问题。

(资料图片仅供参考)

1.各地区税费政策不统一，跨地域执行的不动产司法拍卖容易引发争议

合肥市税务局规定，对于司法拍卖处置不动产，法院应当向税务机关发函询问卖方税金额，以便在处置所得价款中扣除，但对于非合肥市法院司法拍卖合肥市不动产，其并无与合肥市法院沟通渠道，不能与合肥市法院一样完成税款扣除。北京市税务局不要求不动产过户登记需先完成卖方税缴纳，北京市法院办理北京市不动产司法拍卖时，在拍卖公告中一般约定税费由双方各自缴纳，但非北京市法院仍可能按其所在地区的司法习惯进行约定。例如，在阿里拍卖网查询可知，山西某法院、甘肃某法院司法拍卖位于北京市的不动产，拍卖公告中约定“标的过户时所需承担的一切税费和所需补交的相关税费均由买受人承担”；天津某法院处置位于北京市的不动产，拍卖公告中约定“原产权人应当缴纳而未缴纳的税费，由买受人先行垫付，垫付后买受人提交税务部门出具的原产权人已缴纳税费票据，可向本院申请退还垫付的税款，由本院从成交价款中予以支付”。由于北京市不动产过户登记并不需要缴纳卖方税，上述约定将使意向买受人存在疑虑，尤其是对于约定买受人承担一切税费的，成功拍得房产的买受人还需思考自己是否有税费缴纳义务未履行。

2.司法拍卖以物抵债方式成交的税费规定与直接成交方式存在明显差异，申请执行人存在筹划空间

税收规章对于司法拍卖以物抵债方式成交的规定与直接成交方式存在明显差异，债权人通过以物抵债取得不动产，由于计缴土地增值税税务机关支持以法院裁定书作为不动产取得成本，对外转让这一步预计基本不会产生大额土地增值税，而以物抵债环节也未能实现土地增值税的扣缴。这样一来，面对卖方税包含较大金额土地增值税的情况，债权人可能选择以物抵债方式实现节税效果。

3.实务中司法拍卖约定不同的税费承担方式，叠加司法拍卖不动产其他问题，影响市场参与受众的广泛性

司法拍卖约定税费承担方式，虽然政策精神支持约定买卖双方各担各税，但实务中仍存在多种税费承担方式，主要分为以下3类：

（1）约定买卖双方各担各税。为落实“先税后证”要求，买卖双方各担各税方式需要法院与税务局联系和沟通，取得卖方税金额，在拍卖所得价款中扣除卖方税后将净额付给申请执行人。该方式下，法院的工作量大，与税务局的联系和沟通可能占用较多时间，影响执行效率。但对受让人来说，司法拍卖购买不动产与正常购买不动产没有什么区别，几乎不用投入额外成本。

（2）约定买卖双方各担各税，同时约定买受人负责缴纳卖方税，凭票据到法院申请报销。这种方式下，法院为保障执行效率，一般还会在司法公告中约定一个报销有效时限，待买受人完成报销后，将拍卖所得价款净额付给申请执行人。该方式下，法院仍需参与拍卖成交后的卖方税报销等工作，对执行效率也有一些影响。对买受人来说，为参与司法拍卖，需要准备不动产购买价款和垫付卖方税两份资金。

（3）约定买受人承担一切税费。这种方式下，拍卖所得价款实质上已经是扣除卖方税后的部分，法院可以直接将价款付给申请执行人。该方式下，法院的工作量最小，执行效率最高。但对买受人来说，为参与司法拍卖，其必须自行调研和了解要支付的卖方税金额。

从以上分析可知，司法拍卖如何约定税费承担方式对法院的执法成本和买受人的交易成本有着相反的影响。更为重要的是，正是由于在司法拍卖中广泛存在上述形式多样的规定，以及司法拍卖不动产还可能存在被占用、欠费、不能保证过户等问题，普通的意向购买方对参与司法拍卖市场不甚积极。该市场某种程度上被视为行业专家和有钱人的“乐园”，而一个参与度不足的市场对充分保障债权人和债务人双方权益都会产生不利影响。

2完善司法拍卖处置不动产政策规定的建议

当前，司法拍卖市场及其涉及的税费问题日益受到社会各方关注，最高人民法院、国家税务总局及各省市最高人民法院、税务局也都通过不同形式努力推动问题的解决。但总体看，现在的操作性文件主要为各省市层级文件，难以规范跨省市的执行案件，各地在具体执行上也都有自己的解读，实际做法不一，这影响了司法拍卖市场的统一性和效率。就司法拍卖处置不动产税费问题，出台国家层面的操作性指引十分有必要。通过全国统一的操作性指引，可规范司法拍卖处置不动产拍卖公告约定、卖方税缴纳、不动产过户等具体步骤，减少人为裁量空间，消除地区间的执行差异，实现提升司法拍卖市场效率的目的。基于目前的税务实践，可以选择以下2种路径：

1.以北京市税务局模式为基础，搭建国家层面的操作性指引

北京市税务局的模式实质上认为税务机关征收卖方税的权利并不优先于抵押权人或查封权利人的受益权。将不动产交易环节产生的增值税、土地增值税视为特殊税种，应当随不动产交易优先受偿，而不是与企业所得税、正常业务的增值税等税负一样仅优先于普通债权，这种看法很难说符合税收等法律制定的初衷。

在这种模式下，建议约定司法拍卖无论是直接成交还是以物抵债成交，买受人缴纳自身需承担的卖方税后，便可办理不动产过户登记；同时，鉴于出卖方不可能完成卖方税缴纳，不会开出增值税进项发票，建议约定由税务局代开具增值税进项发票，出卖方欠缴的税款由税务局负责追缴，以满足增值税后期凭票链条抵扣的要求。

此种模式下，法院推进司法拍卖将无须关注交易环节的税费问题，拍得所得价款可直接付给申请执行人，法院执法成本、执法效率均得到有效保障。但税务机关无法实现依托“先税后证”取得司法拍卖不动产交易卖方税收益，只能自行向被执行人追缴，可能只能在被执行人破产清算环节优先于普通债权获得清偿；为配合完善增值税链条抵扣，税务局需要在没有收到增值税款的情况下代开增值税票，还向社会方进一步让渡了利益。

2.以“先税后证”模式为基础，搭建国家层面的操作性指引

鉴于税务体系和司法实践普遍较为认同卖方税属司法拍卖的必要支出，应当从拍卖价款中优先受偿，以此逻辑作为操作性指引搭建基础，自然也成为可供考虑的选择。

在这种模式下，建议在国家层面统一约定司法拍卖处置不动产直接成交方式，法院需向不动产所在地税务机关发函询问卖方税金额，税务机关需要在指定时限内复函，法院从拍卖所得价款中将卖方税金额付给税务机关，剩余价款付给申请执行人；对于司法拍卖处置不动产以物抵债方式成交方式，建议补充约定申请执行人下一步将不动产转卖时，应当代为完成前手卖方税缴纳，取得税务机关代开的相关票据，以便完成增值税链条抵扣，司法上应当确认该代缴金额为申请执行人对被执行人的一笔新债权。

此模式的实质是，税务机关征收卖方税的权利优先于司法拍卖处置不动产中抵押权人或查封权利人的受益权，对司法拍卖环节的税费信息，由具有信息优势的税务机关配合法院提供，买受人不受卖方税情况的影响。对于以物抵债情形，给予申请执行人暂不垫付卖方税的税务优惠仅限于以物抵债这一环节，后续仍由申请执行人代为完成卖方税的缴纳，以使直接成交方式与以物抵债方式下，申请执行人的现金受偿金额在税务影响方面实现无差别。

此模式下，法院推进司法拍卖需要与不动产所在地税务机关取得联系，扣除卖方税后方可向申请执行人给付款项，法院执法成本有所上升，执法效率取决于税务机关的配合程度。但税务机关可以依托“先税后证”取得司法拍卖不动产交易卖方税收益，有利于保障国家税收利益。

原文引用：

[1]白旭亮.司法拍卖处置不动产税费问题分析和相关建议[J].财务管理研究,2023(07):91-95.

资料来源：《财务管理研究》2023年第7期

组稿制作：谢朝喜

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